Как расторгнуть договор аренды квартиры в Германии: сроки, письмо и досрочный выезд

Сначала проверьте, какой у вас договор

Найдите в Mietvertrag три вещи: есть ли дата окончания аренды, ограничено ли право на обычное расторжение и кто указан арендатором. От этого зависит, можно ли сразу считать стандартный срок.

Бессрочный договор — unbefristeter Mietvertrag

Обычно арендатор может расторгнуть его с соблюдением срока — ordentliche Kündigung. Объяснять причину переезда не нужно. Это основной сценарий, который разберём ниже.

Срочный договор или запрет на расторжение?

У действительного Zeitmietvertrag заранее определён конец; обычное расторжение до этой даты, как правило, недоступно. Но сама по себе дата в договоре ещё не делает его срочным: по § 575 BGB при заключении договора арендодатель должен письменно сообщить предусмотренное законом основание ограничения срока. Без такого сообщения договор считается бессрочным.

Kündigungsausschluss или Kündigungsverzicht — другое условие: договор может быть бессрочным, но обычное расторжение на оговорённый период исключено. Увидев в договоре слово Mindestmietdauer, прочитайте оговорку целиком: кого она связывает и с какой даты можно впервые прекратить аренду. Для типовых условий важна судебная практика о пределе связывания арендатора в четыре года; это не правило о недействительности любого договора, где указан больший срок. Спорную формулировку лучше проверить до отправки Kündigung.

Кто указан арендатором?

Когда договор заключили вы и партнёр или несколько соседей по WG, выезд одного человека не выводит его из договора. Расторжение общего договора обычно требует участия всех арендаторов. Если остальные хотят остаться, обсудите с ними и арендодателем изменение договора. Субарендатору — Untermieter — сначала нужно выяснить, с кем заключён его договор: уведомление направляют своей договорной стороне, а не автоматически владельцу квартиры.

Как рассчитать дату окончания аренды

По общему правилу § 573c BGB уведомление должно поступить арендодателю не позднее третьего рабочего дня месяца, чтобы договор закончился в последний день второго месяца после этого. Письмо получили вовремя в апреле — аренда заканчивается 30 июня. Получили позже — при обычном порядке дата сдвигается на конец следующего месяца. Считайте от получения, не от даты на письме или его отправки; перед отправкой сверьте рабочие дни в нужном месяце.

У арендатора срок обычно не увеличивается с годами проживания, а у арендодателя после пяти и восьми лет аренды он становится длиннее — каждый раз на три месяца. У особых видов аренды и отдельных условий договора правила могут отличаться.

Дата получения Kündigung, окончание договора и передача квартиры с ключами — не одно и то же. Даже вывезя вещи в середине месяца, вы не перестаёте автоматически платить. Ориентир — дата прекращения договора, если вы не договорились об ином.

Как написать и передать Kündigung

Укажите отправителя и адресата, адрес квартиры и недвусмысленно сообщите, что расторгаете договор. Можно написать рассчитанную дату и добавить hilfsweise zum nächstmöglichen Zeitpunkt — «на ближайшую возможную дату, если указанная мной не подходит». Попросите подтвердить получение и дату окончания аренды. Для обычной Kündigung арендатору не нужно объяснять причину.

Вот короткий образец для бессрочного договора без действующего запрета на обычное расторжение:

Absender: [имя и адрес арендатора]
An: [имя и адрес арендодателя]
Betreff: Kündigung des Mietvertrags für die Wohnung [адрес квартиры]

Sehr geehrte Damen und Herren,
hiermit kündige ich den Mietvertrag für die Wohnung [адрес квартиры] ordentlich und fristgerecht zum [рассчитанная дата], hilfsweise zum nächstmöglichen Zeitpunkt.
Bitte bestätigen Sie mir den Erhalt dieser Kündigung und das Beendigungsdatum.

Mit freundlichen Grüßen
[собственноручная подпись]

Когда в договоре указано несколько арендаторов, письмо от одного из них не подойдёт: согласуйте расторжение и подписи всех.

Форма. Для Kündigung нужна Schriftform, то есть документ с собственноручной подписью: обычный email, сообщение в WhatsApp или скан подписанного листа её не заменяют. Закон допускает электронную замену письменной формы при соблюдении требований к квалифицированной электронной подписи, но простая переписка к ней не относится. Без такой подписи используйте бумажный оригинал.

Доставка. Оставьте себе копию и выберите способ, при котором сможете подтвердить дату получения и содержание переданного письма. Вручая его лично, попросите адресата поставить на вашей копии дату и подпись о получении. Ответ арендодателя поможет избежать спора о дате, хотя его согласие для действительного одностороннего расторжения не требуется.

Если нужно съехать раньше

Договориться о Mietaufhebungsvertrag

Это соглашение о прекращении аренды, а не уведомление, которое вы отправляете в одностороннем порядке. Предложите арендодателю дату и зафиксируйте договорённость: когда прекращается аренда, за какой период вы платите в последний раз, когда передаёте квартиру и ключи, как стороны решают оставшиеся расчёты. Пока вы только обсуждаете досрочный выезд, прежний договор продолжает действовать.

Предложить Nachmieter

Кандидат на ваше место может помочь договориться, но правила «нашёл трёх жильцов — можно сразу не платить» нет. Посмотрите, предусмотрена ли в договоре Nachmieterklausel, и письменно закрепите результат переговоров. Сам факт, что кандидат готов въехать, не прекращает вашу обязанность платить.

Проверить особое основание

Sonderkündigungsrecht — не универсальное право уйти из-за переезда или другой личной причины. Закон предусматривает разные случаи с разными условиями и сроками:

• Объявленная модернизация: после получения Modernisierungsankündigung проверьте право на особое расторжение по § 555e BGB.
• Некоторые повышения аренды: при повышении по §§ 558 или 559 BGB может действовать § 561 BGB. Он не применяется автоматически к любому изменению платежа.
• Серьёзное нарушение договора или значительная опасность для здоровья: §§ 543 и 569 BGB предусматривают fristlose Kündigung — расторжение без соблюдения обычного срока при наличии важного основания. При нарушении обязанности вопрос предупреждения или времени на устранение проблемы зависит от обстоятельств. По одному сообщению о плесени нельзя заранее сделать вывод, что договор уже можно прекратить немедленно.

Переезд за границу, расставание и новая работа сами по себе такого права не дают. Когда обычное расторжение пока недоступно, стоит изучить условия договора и попробовать договориться.

Если Kündigung пришла от арендодателя

Не принимайте указанную в письме дату выезда за бесспорную. Для обычного расторжения арендодателю, как правило, нужен законный интерес — berechtigtes Interesse. Один из предусмотренных законом случаев — Eigenbedarf, потребность в жилье для себя или определённых близких людей; причину нужно изложить в уведомлении. Продажа квартиры сама по себе аренду не прекращает. Для некоторых домов, где живёт сам арендодатель, § 573a BGB устанавливает отдельное правило.

Посмотрите, соблюдены ли форма уведомления и срок, указано ли основание. Если выезд создаст тяжёлое положение для вас или членов вашего домохозяйства, узнайте о возражении — Widerspruch wegen Härtefall. Обычно его нужно заявить не позднее чем за два месяца до окончания аренды. Если арендодатель вовремя не разъяснил право, форму и срок возражения, закон допускает подать его позже при определённых условиях. Не путайте формы: Kündigung требует Schriftform, а для такого возражения § 574b BGB предусматривает Textform. С письмом об Eigenbedarf лучше обратиться в Mieterverein или к специалисту по Mietrecht без промедления.

После уведомления: передача квартиры и расчёты

Договоритесь об осмотре и передаче квартиры. В Übergabeprotokoll — акте передачи — запишите состояние помещений, показания счётчиков и количество возвращённых ключей. Сохраните копию, оставьте адрес для корреспонденции и реквизиты для расчётов. По окончании аренды квартиру нужно вернуть, но следы обычного использования сами по себе не равны ущербу, который арендатор обязан возместить.

Последний платёж за аренду, возврат Kaution и расчёт Nebenkosten — разные вопросы. Передача ключей не закрывает их автоматически; если коммунальные расходы оплачивались авансом, итоговый расчёт может прийти позже. О возврате залога подробнее читайте в отдельной статье Sascha & Deutsch о Kaution.

Если условие договора непонятно, вы рассчитываете на досрочное расторжение или получили спорное письмо от арендодателя, покажите документы в Mieterverein либо специалисту по Mietrecht до того, как пропустите срок или прекратите платежи.